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不動産売却

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マンション、一戸建て、土地など、居住用・事業用問わず不動産のご売却をお考えなら、
ハウジングハーモニー・優和にお任せください。
あなたに代わって物件の販売活動行い、より早く、より高く、より安心に買主様を探します。

STEP 1 お問い合わせ

まずはお気軽にご連絡ください。弊社では、「不動産売却に関する無料相談・無料査定」を行っています。売却の相談・査定のお申し込みは、 弊社ホームページのお問い合わせフォーム、お電話、FAX、メールをご利用ください。

STEP 1 お問い合わせ

STEP 2 ご売却のご相談

まずは、不動産売却に関するご要望・お悩みをお聞かせください。お客様がご売却を考えられる動機や目的によって、ご売却方法・ご提案内容が変わってくるので、たくさんのお話を些細なことでも納得いくまでご相談ください。「売却」することを限定せずに、賃貸なども含め様々な角度から検討し、お客様に満足いただけるようアドバイス・ご提案をいたします。
法務・税務に関わる複雑な問題も、提携の税理士、司法書士、弁護士と一緒になって解決いたしますのでご安心ください。

STEP 2 ご売却のご相談

STEP 3 売却物件の査定

不動産売却のはじめの一歩は、価格査定からです。
「所有の不動産を売却して新しい不動産を購入したい」「相続不動産を売却したい」「収益不動産を売却したい」など売却の目的や動機はさまざまだと思います。いくらで売れるかわかれば計画も立てやすくなります。
ご売却を決定されている方はもちろん、将来に備えて、とりあえずどれくらいで売れるのかをお知りになりたい方も、まずは今の価格を知るところからスタートです。
査定には、簡易査定と本査定があります。簡易査定は、いただいた物件情報と周辺の取引事例に基づいておおむねの査定価格を提示します。本査定は、売却予定物件の現地調査を行い、権利上・法令上の問題点の有無を調べ、具体的な取引事例や市場動向を勘案したうえで査定価格をご提示いたします。
不動産の価格を決めるために「不動産鑑定評価手法」を利用します。主に3つ(取引事例比較法・原価法・収益還元法)があります。

取引事例比較法

ご依頼いただいた不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。簡単にいえば「過去に同じ様な物件がいくらで売れたか?」という観点で価格を算出する方法です。

取引事例比較法

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
簡単に言えば「もしも賃貸に出した場合、年間いくら位の家賃収入が得られるか?」といった観点で、収益面から価格を決める方法です。

また、収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

収益還元法

直接還元法は、一定期間(通常は1年間)の純収益を還元(還元利回り)で割って、100を掛けて収益還元価格を求める方法です。

例でいうと、還元利回りを10%と設定し、年間の収益が120万円だったとすると、物件の収益価格は1200万円となります。

計算方式 1,200,000円÷10%=12,000,000円
※上記の計算は、表面利回りといわれるものであり、実質利回りを求める場合は、収益から経費等(管理費・修繕積立金・固定資産税等)を差引いて計算します。

DCF法は、対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。

直接還元法より予測の精度を高めたもので、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。

原価法

原価法は、対象の不動産を仮にもう一度建築・造成した場合にいくらになるか(再調達原価)を割り出します。
そして、建築後の経過年数による価値の低下を割引いて(減価修正)現在の価値を推定します。
簡単に言えば、「もしもこの中古物件と同条件の土地を購入して建物を建てた場合は、いくらになるか?さらにそこから年数相応の価値の低下を割り引いたら、いくらになるか?」といった観点で、価格を求める方法です。

不動産業界の査定方法は、実需(自身が住むことを目的)としてならば取引事例比較法で、投資(賃貸として利益を得るのが目的)としてならば収益還元法をよく利用しています。

原価法

STEP 4 媒介契約

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。媒介契約は、お客様との間に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)や媒介手数料などを契約で明確にすることで、媒介業務に関するトラブルを未然に防ぎ、信頼関係を築くこととなります。
媒介契約には、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類があります。

STEP 2 ご売却のご相談

 

契約の有効期間

指定流通機構の登録
(レインズ)

自ら探索した相手方との
直接契約

複数の不動産会社への依頼

販売状況・業務処理状況
の報告義務

一般媒介契約

制限なし
(行政の指導では3ヶ月以内)

登録義務なし

直接契約可能

報告義務なし

専任媒介契約

3ヶ月以内

契約締結後7日以内

直接契約可能

×

2週間に1回以上

専属専任媒介契約

3ヶ月以内

契約締結後5日以内

直接契約不可

×

1週間に1回以上

 

契約の有効期間

指定流通機構の登録(レインズ)

自ら探索した相手方との直接契約

複数の不動産会社への依頼

販売状況・業務処理状況 の報告義務

一般媒介契約

制限なし(行政の指導では3ヶ月以内)

登録義務なし

直接契約可能

報告義務なし

専任媒介契約

3ヶ月以内

契約締結後7日以内

直接契約可能

×

2週間に1回以上

専属専任媒介契約

3ヶ月以内

契約締結後5日以内

直接契約不可

×

1週間に1回以上

専属専任媒介契約・専任媒介契約は、お客様が、依頼した不動産会社以外の不動産会社に重ねて不動産売買の媒介を依頼することができない点等、類似する点が多くあります。
一方、一般媒介契約は、お客様が複数の不動産会社に重ねて依頼することができます。そして、他の不動産会社の名称と所在地を依頼した不動産会社に通知する義務がある「明示型」と通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。

3つの媒介契約のメリット・デメリットは次のようになります。

一般媒介契約

メリット

・複数の不動産会社に依頼できるので、お客様にとっての拘束感がない。
・あまり知られたくない等、市場に公開をできるだけ抑えて欲しいという要望が可能である。

デメリット

・複数の不動産会社へ依頼しているので、それぞれの応対が面倒である。
・販売状況等の報告が義務化されていないので、販売状況の内容に不安を覚える。
・不動産会社の販売活動の積極性が失われる可能性がある。

専属専任媒介契約・専任媒介契約

メリット

・一社に任せているので、明確に販売状況等がわかる。
・契約した不動産会社の責任性がより重要となるので、必然的に販売活動にも期待が持てる。
・業務の仕様(手数料等)のことについて他の不動産会社よりもサービスを受けやすくなる。

デメリット

・販売活動途中に親族や知人が購入したいとの要望が出ても、
契約した不動産会社を通さなければならない。(専属専任媒介契約)

より良い条件で売却したいというかたは、専属専任媒介契約・専任媒介契約をお勧めいたします。

昔は、販売活動というと販売図面を持った営業マンが地域の不動産会社へ廻るといった光景が当たり前でしたが、インターネットが普及した現代では、指定流通機構「レインズ」に物件情報が登録されれば、どの不動産会社でも即座に売却物件の情報を知ることができます。一般媒介契約の特色は、複数の不動産会社へ依頼できるという点で昔は、良かったのですが、今は、不動産会社の販売活動の積極性を失わせることにもつながる可能性があるので、あまり良いといえる契約ではなくなりました。また、レインズ以外にも、インターネット上の不動産紹介サイトやホームページなどに物件情報が掲載されますので、不動産の購入をお考えの方が、自宅のパソコンから直接お客様の物件情報を探すことができます。

媒介契約

不動産会社にとってみれば、「あなただけにお任せします」と言われることによって、お客様のための販売戦略の立案、広告掲載やオープンルームの開催などの売却活動がより積極的になります。

STEP 5 売却活動

媒介契約のご締結後にハウジングハーモニー・優和では、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、最適な販売計画と広告活用をご提案し、積極的な売却活動を行っていきます。

ハウジングハーモニー・優和の主な売却活動

指定流通機構(レインズ)への登録

ハウジングハーモニー・優和ホームページへ掲載(おすすめ物件としてのご紹介)

総掲載物件数NO.1!日本最大級の不動産・住宅情報サイト「HOME'S」へ掲載

国内最大級の不動産売買専門サイト「at home 不動産売買」(アットホーム)へ掲載

公益社団法人 不動産保証協会主催サイト「ZeNET」へ掲載

不動産売買の総合情報サイト「いえらぶ」へ掲載

Yahoo Japanが運営する「Yahoo!不動産」など多くの不動産ポータルサイトへ掲載

ご購入希望をご登録いただいているお客様へのご紹介

過去にお問い合わせいただいた購入希望者へのご紹介

近隣に販売チラシを配布

オープンルーム、現地案内会の開催等

他にもお客様からご要望があればご対応いたします。

ハウジングハーモニー・優和の主な売却活動

弊社は、販売図面に自信があります!他の不動産会社には無い販売図面の提案があります!
次の販売図面をご覧ください。
※画像をクリックでクローズアップします

戸建て 1

戸建て 2

夜景マンション

ペット可マンション

見たくなる図面・行きたくなる図面を作成することによって、成約率・成約価格を大幅に上げることにもつなげています。
弊社では、カメラ知識を持った営業員が一眼レフカメラにて撮影した写真を使用し、魅力的な物件に見えるようにしています。

中古不動産というだけで、ネガティブな印象をもつ購入希望者様は多くいらっしゃいます。
その曇り空のイメージを快晴☀に導くのは、まずは図面!図面しかないのです!その図面にお客様の生活感をあえていれることで、購入希望者様に安心を覚えてもらいます。
魅せる図面これが第一です!

売却活動

虎の巻その1

売却を決めたらその間の土・日はできるだけ家にいるようにして下さい。
たいていの場合は事前に見学の日時が決まっておりますが、当日急に見に来られるケースもよくあります。こうした積極的な方は気に入ると比較的すぐ結論が出て、契約になることが多いので、チャンスを逃さないためにも土・日は対応 できるようにして下さい。



虎の巻その2

お部屋の全ての照明をつけてください。玄関先の街灯もつけてください。
お客様は住み慣れてしまうと自分の家の明るさには気が付きにくくなってしまいます。
平日の昼間に多少の明るさがあれば曇りや雨でも生活する分には困らないので、必要最小限の明かりしか点けないと思いますが、購入希望者様には、初めてのお部屋となります。
なので、照明を全てつけて明るいイメージを演出することができれば、購入希望者様の第一印象は、必然的にあなたの物件が一番好印象な物件になるはずです。

虎の巻その3

お部屋の掃除は、こまめにお願いします。
部屋の汚さは、その他の不安にも繋がってしまいます。部屋はいつもきれいに掃除をしてください。そして、不要な物はなるべく見えるところに置かないようにしてください。同じ部屋でも、物が多いと狭く感じてしまいます。狭いなぁ~と感じられないようにしてください。

虎の巻その4

できるだけ笑顔で接してください。
購入者様が見ているのは部屋だけではありません。意外に多い意見が「売主様の対応が良かった」というものです。



虎の巻その5

水廻り関係をあえて見せてください。
キッチン・トイレ・洗面所・バスは、生活するうえでは必要不可欠です。誰もがまず気になるのは水廻りです。購入希望者様は、売買契約までお客様のことも配慮して何度も見には来ません。なので、すすんで水廻りを見せることは、大きな一歩となります。

虎の巻その6

値段の事などは、絶対に話してはいけません。
学校や周辺の買い物など、住んでみないと分からない生活情報などをお話しすることは、良いことです。ただし、値段のことや売却の動機等まで話す必要はありません。その点は、弊社にお任せ下さい。

売却仲介のQ&A

STEP 6 不動産売買契約

ご契約条件の確認を行ったあと、再度物件個別要因の再調査を行い、不動産売買契約に先立ち、買主様に対して、不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明いたします。(重要事項説明書作成。)

不動産売買契約時に必要な主なもの

登記済証または登記識別情報通知書

実印

印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)

建築確認通知書・検査済証

固定資産税納税通知書

収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)

ご本人確認資料(運転免許証など)

不動産売買契約時に必要な主なもの

※その他ケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者におたずねください。

不動産売買契約の締結・手付金の受領

「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主様より手付金をお受け取りいただきましたら、無事契約成立です。
不動産売買契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず担当者にご確認ください。

不動産売買契約の締結・手付金の受領

STEP 7 物件のお引渡し準備

不動産売買契約条項に盛り込まれた、売主様が物件引渡しまでに行う事項を、スケジュールに沿って進めていきます。 不動産売買物件に居住中のお客様は、ここでお引越しが必要となります。残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われるからです。残代金の受領日までに、公共料金の清算なども済ませ、契約時に約束した状態で買主様へ引渡せる状態にする必要がありますので、スケジュール管理を含め、入念に準備をしておきましょう。

STEP 7 物件のお引渡し準備

STEP 8 残代金の受領・物件のお引渡し

買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し(鍵のお引渡し)を行います。これで不動産売買のお取引は完了いたします。

STEP 8 残代金の受領・物件のお引渡し

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